民国时期南京的廉租房

作者: 布儒

民国时期的南京等大城市，住房短缺和房价高涨就成了各大城市所面临的严峻社会问题。

民国时期称为“平民住宅（贫民住宅）”的廉租房，最迟出现在20世纪20年代。“一战”给法、德、英等国带来大劫难，大批居民流离失所，无力重建家园。这些平民住宅的特点是：由政府投资或融资，使用政府控制的国有土地，建设中低档次、中小套型的住宅，使用者被限定为无家可归的低收入阶层；或由政府对在私有土地上重建房屋的居住者给予一定的补贴。如产权属于政府，则居住者只享有使用权，不可买卖或转租、分租，居住者向政府缴纳低廉的房租；如果产权由政府卖给居住者，则房价比市价低，并在转让方面有所限制。

民国时期的南京

房价高涨

20世纪以来，特别是二三十年代，随着中国城市化进程的加快，大城市的人口聚合效应凸显了。国民政府财政部统计评价司资料显示，迁都以前，南京“鼓楼以北、西华门以东、五台山以西，荒烟蔓草，居民稀落”，当时全城仅有36万居民。1927年迁都以后，一年内增长到57万。到1935年，南京城区人口已经过百万，仅次于上海、北京、广州和天津，成了当时中国仅有的5个“百万人口大都市”之一。

由于城区面积的扩展速度，远远落后于市民人口的增速，居住用地的紧张和住房供应的短缺越发突出。相应地，地价和房价飞涨。比如民国初年，南京下关有居民文仲贤出售祖宅，半亩宅基，三间瓦房，屋后有一小小菜园，售价才80块大洋。此后房价缓慢上涨，截至1931年，文仲贤祖宅的市值已经涨到了3700块大洋。

无力支付高昂房租的低收入者，为了满足基本的居住需求，只好增加居住密度，减低居住舒适度。一座老平房，常常住上五六家甚至十几家。一栋两层的房子，也常常要住上三四家，而且这种状况司空见惯。改善住房条件对于大多数市民而言，变得遥遥无期。更重要的是，由于加租而引发的房东、房客之间的冲突有增无减，甚至酿成游行示威，对国民政府在大城市的统治造成很坏的影响。住房短缺和房价高涨，已经成为各大城市所面临的严峻社会问题。

住房短缺

当时南京城的民居主要有三种类型：

一是小康人家的青砖小瓦白粉墙的江南院落；

二是普通民居，里弄式住宅，毗连式的木屋，相隔木屋为街；

三是城市中角角落落及城墙根搭建的棚户，有草棚、席棚、芦棚、白铁棚。

1948年的南京棚户区。

棚户达数以万计，环境恶劣，有碍观瞻、卫生、消防、治安。这里到处满潴污水污泥，臭气四溢，污秽不堪，居民十分痛苦，生活尤其艰难。像棚屋这种简陋的住宅，在民国二三十年代曾经广泛分布于南京城区内外。据民国二十五年（1936年）首都警察厅全面调查，当时南京第一区的国府站、第二区的武学园、第三区的武定门、第四区的中华门、第五区的莫愁湖二道埂子、第六区的金川门，都建有密密麻麻的棚屋，共有5万多所。这5万多所棚屋住有6万多户居民大约30万人，绝大多数都是从苏北农村涌进南京打工以及做小商贩的农民。

南京南门大街

南京十年大规模建设时期（1927—1937），涉及大规模的土地征收和房屋拆迁，然而随着城市人口的剧增，不仅房租大幅上涨，地价也在节节攀升，拆迁户除了少数富人有能力再建造房屋外，对于低收入者而言，再建住宅的可能性很小，住宅问题日益成为南京这个中华民国首都的一大社会问题，像以上所说的第三类棚户，不断地在城市中蔓延。

当年汪精卫曾提议在郊区建造3.5万户“新棚户住宅区”，分7期完成。每户住房长5.5米，宽4米，合22平方米；每个棚户住宅，隔为前后两间，大部分有前后门，檐口高2.6米，四周是泥墙或竹笆墙，全部泥地面，用皮槁木搭架屋，架上盖芦席及茅草。平均每户建安费40元，其中政府补贴10元，剩余由住户负担，产权归棚户居民所有。道路、水沟、厕所、水井、学校等公共设施，由政府统一按计划建设。但该项目进度缓慢，公共建设与物业管理方面缺位。一些棚户居民，既受制于政府禁令，不得进城搭建棚屋居住，又无力负担普通瓦房的高昂房租，生活尤为艰难。

为此，中国政治学校地政学院的学者陈岳麟等，在进行社会调查的过程中，提出了向“一战”之后的西方国家学习，由官方直接投资，建设“平民住宅（廉租房）”的建议。

兴建平民住宅

为了解决社会弱势群体的居住问题，特别是拆迁户的安置，包括棚户区的迁移，在陈璧君（时任国民党中央委员）等人的倡议下，南京市政府接受了欧美国家城市的公营住宅政策，逐渐改变思路，兴建平民住宅（廉租房），产权归政府所有，廉价租给低收入者居住。

平民住宅分甲、乙、丙、戊四种，选址一般都在地价低廉的郊区，住宅的用料、构造、配套、平面等都有统一的规划，建筑物整齐划一。如较早建成的洪武门大阴沟乙种平房住宅23幢，一幢平房或4间或6间，每一幢两户人家，共用一扇大门，内带小厨房。各房屋相背处开辟有空隙园地。像这种住房的条件，在当时所建设的平民住宅中已算是较好的，房租很便宜，每户租金大约是4元。

当时南京市政府经济上十分困窘，导致公营平民住宅建设力不从心。从1928年开建到1935年，共建成的平房住宅有：光华门外乙种平房100所，武定门外丙种平房200所，新民门外戊种平房100所，中山门外戊种平房8所，宫后山甲种楼房6所、平房24所。按照每所平均有8间房子来计算，这些平民住宅约有2704间房子，按照每户平均2间的标准来计算，这些平民住宅最大限度上。总共解决了1352户的居住问题，这对住房日益趋于紧张的南京城而言，无疑是杯水车薪。

南京中山陵

1935—1936年，南京市政府再投资十余万元，在中山门外、和平门外、武定门外、止马营和七里街等地再兴建了790所平民住宅，以无房的劳工等低收入者为承租对象，月租金从1元到26元不等，房租低于南京的普通住宅。其中，止马营和七里街的平房住宅房屋质量略好，每户有正屋2间，屋檐高2.4米，两端用10寸砖墙双面粉刷，分户及前后墙都用五吋砖墙，杉木隔间板，全部青砖平铺地面，杉木柱帖，杉木桁条及格椽，木格窗，加板木松门，屋面用芦席青洋瓦铺盖。普通约10户连成一列，行列之间有宽约三四尺的甬道。水井、厕所、垃圾箱等公共卫生设施，也相当完备。这样不仅保证了住宅的采光、取暖、打水，而且以甬道拉开了房间间距，减少了相互之间的干扰和病菌传染。

民国南京市的平民住宅（廉租房）改变了城市住宅自建的传统方式，由于是实行规模建筑，形成了城市集中管理的住宅区这种新的居住模式，这是国民政府寻求解决城市住房短缺、房价高企难题的一种带有社会救济性质的尝试，其中不乏有价值的思路和见解。当然，也存在一些问题：平民住宅区规模小，居住面积狭隘，许多社区无起码的现代卫生设施，居住环境恶劣，物业管理滞后，由于财力有限，平民住宅也出现供应严重不足的问题。

平民住宅的思路，实际上是政府利用一部分公共资源，为低收入者寻求住房保障的新模式。由于采取低价租赁的形式，确保了这些房屋的流动性和利用效率，最大限度地满足低收入者的居住需求。这一模式很快就得到了国民政府的认可，并迅速推广到汉口、青岛、北平等城市。